Главная  /  О нас  /  Пресс-центр  /  Новости "Новосёла"  /  

Обмен – это легко!

Когда встает квартирный вопрос, мы понимаем, что агентства недвижимости Екатеринбурга готовы предоставить профессиональную помощь, но мы попробуем разобраться, как пройти этот путь самому. Рассмотрим вариант обмена меньшей площади на бОльшую.

Главное на первом этапе – экономика сделки. Здесь все просто: цена вашей квартиры + доплата = новая квартира. Самый распространённый сейчас вариант, когда доплата – это ипотечный кредит. Необходимо проанализировать предложения банков и выбрать то, что подходит именно вам: процентная ставка, сумма переплаты по кредиту, возможность досрочного погашения, сумма страховки и т.д. Для выхода на сделку необходимо иметь положительные решения по кредиту хотя бы двух-трех банков.

Путь к новой квартире состоит из нескольких этапов.

1. Подготовка документов. Нужно привести в порядок всю документацию на объект недвижимости, проверить наличие правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, привести в соответствие данные кадастрового учета, согласовать пожелания всех (!) собственников, касающихся стоимости объекта, выписки зарегистрированных, сроков переезда.

2. Подготовка квартиры к выставлению в рекламе. Важным моментом является правильное ценообразование – квартира должна быть «в рынке», то есть иметь рыночную стоимость. Устанавливать высокую цену, а потом постепенно снижать – не лучший вариант. Это напоминает погоню за уезжающим паровозом: рынок недвижимости снижается, мы также снижаем цену на чуть-чуть, но так и не достигаем рыночной цены объекта, и в результате не находим покупателей.

Важен также правильный выбор источников рекламы, ведь агенты по недвижимости, при участии которых сегодня проходит большинство сделок, будут пользоваться проверенными базами.

3. Презентация квартиры. Помните, любой входящий звонок – это уже начало переговоров, здесь важно правильно выстроить диалог, заинтересовать клиента, узнать условия покупки, выяснить потребности потенциальных покупателей и договориться о встрече в удобное для обеих сторон время. Дальше – подготовка квартиры к просмотру. Нужно показать ее в самом выгодном свете, но важно понимать, что плюсы, которые вы видите в своей квартире, – это ваши плюсы. Для покупателей могут быть важны совсем другие вещи, и именно это вы должны выяснить еще при первом входящем звонке. Также нужно запастись терпением, т.к. мало квартир продается с первого показа, необходимо научиться отсекать тех людей, кто хочет только «поглазеть» на квартиру, а таких, увы, немало.

4. Аванс. Если вы все делаете правильно, то наступает следующий шаг – квартиру захотели купить. Обычная процедура при покупке квартиры – это внесение аванса, который фиксирует на время подготовки к сделке цену, сроки, условия покупки и т.д. Очень важно на этом этапе обговорить все нюансы: к сожалению, иногда случается так, что сделка срывается уже перед столом регистратора, потому что всплывают нюансы, о которых стороны не договорились.

5. Выбор встречного варианта. После внесения аванса, при ясных условиях доплаты (об этом вы позаботились заранее) наступает самый волнующий момент – выбор новой квартиры. Здесь необходимо быть очень осторожным, т.к. есть очень много подводных камней, которые необходимо учесть при выборе объекта.

При всем кажущемся богатстве выбора объектов на рынке, как правило, половина их отсечется уже при первичной проверке, т.к. условия их продажи не всегда будут соответствовать вашим условиям покупки. Когда вы определились с несколькими квартирами, которые предварительно подходят вам по цене и состоянию, после приятного грамотного торга за выбранный вариант вы приступаете к самому ответственному – проверке «чистоты» объекта. Покупка квартиры – зачастую самое значимое финансовое вложение в нашей жизни, поэтому важно учитывать каждую мелочь, чтобы это событие не превратилось в самую большую финансовую катастрофу, ведь «отмотать назад» сделку практически невозможно.

6. «Чистота» объекта – это множество нюансов, которые мы должны учесть еще до внесения аванса. Это прозрачность истории квартиры (должны насторожить частые переходы права собственности), соответствие и законность правоустанавливающих документов, наличие арестов и обременений на объект, установление всех возможных претендентов на недвижимость, соблюдение прав несовершеннолетних и недееспособных (при ущемлении прав которых государство просто разворачивает сделку).

Важно обратить внимание на первичное возникновение права собственности, возможное использование маткапитала (дети должны быть наделены долями), завещания (необходимо учесть права всех наследников),  переход права по договору дарения, отсутствие людей, находящихся в заключении (после отбывания срока заключения они имеют право проживания в объекте), служба в армии и т.д. Немаловажно узнать и особенности дома (постановка на кап. ремонт, условия управляющей компании), а уж пообщаться с соседями так просто необходимо.

Если у вас не осталось сомнений в юридической чистоте квартиры – смело вносите аванс и получайте одобрение объекта в банке. Вы также должны проверить не только квартиру, но и агентство, куда вносите аванс. Сумма аванса (а это гарантия соблюдения сторонами фиксации цены и сроков выхода на сделку) составляет в среднем 50-100 тыс. рублей, она должна быть внесена после предъявления стороной собственника или его представителя (агентство) всех документов, дающих право этот аванс принять.

7. Сделка. Определенную сложность при покупке квартиры вызывает выстраивание всей так называемой «цепочки» обмена. Вы должны четко представлять себе и регулировать сроки продажи и покупки (ведь не факт, что у вас купят за наличные, а вы купите квартиру у людей, которые положат деньги в банк. Как правило, ваш покупатель продает что-то свое, а продавец покупает другую недвижимость и т.д.).

Очень важно избежать разрыва сделок по продаже и покупке квартир во всей цепочке. Только в один день и только вместе все участники цепочки! Только ясное движение денег от первого покупателя к последнему продавцу. И взять ответственность за организацию всего процесса должны именно вы. Ведь если в этой «цепочке» выпадает хоть одно звено, вся предыдущая работа была напрасной, и очень повезет, если вы потеряете только время, а не деньги.

8. Вот и всё! Наша счастливая история подходит к финалу. Дальше только контроль за переходом прав собственности, организация переезда и самое главное: вы счастливый новосёл в своей новой самой лучшей квартире. С новосельем!

Если у вас есть вопросы, приходите в офисы «Новосёл», пишите нам в соц. сетях и мессенджерах: или звоните по единому телефону компании: +7 (343) 3-840-840.

Посмотреть все новости

  • Ипотека
  • Купить
  • Продать
  • за объект
  • за м2  
351500
54900000
Р
12
390
кв.м.
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5 и более